Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei n. 3452-A de 2004, do deputado Almir Moura, que trata da impenhorabilidade do imóvel residencial pertencente ao fiador de locação urbana, que altera o artigo 82, da Lei de Locações e o artigo 3º (inciso VII), da Lei de Proteção ao Bem de Família.
A escolha e a validade da garantia locatícia preocupam o mercado de locação, que sem garantias adequadas encontram dificuldades na realização dos negócios.
Verdadeiramente, garantias locatícias só são imprescindíveis porque as ações judiciais decorrentes do inadimplemento são caras e morosas. Fosse rápido o trâmite, certamente o mercado dispensaria as garantias. Também não haveria necessidade da garantia se fosse possível a rápida desocupação do imóvel e a rápida cobrança. Vale lembrar que, hoje, a lei prevê quatro modalidades de garantia escolhidas por consenso entre os contratantes: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A fiança, principal dentre as modalidades previstas, é garantia tradicionalmente utilizada, até por ser a única gratuita, dentre as quatro modalidades legais: em São Paulo, cerca de 50% das locações residenciais são garantidas por fiança, existindo regiões em que o percentual aproxima-se da totalidade.
Pois bem, para aferir a suficiência econômica do fiador, essencial à sua aceitação, é preciso responder a uma única pergunta: se necessário, o que poderá ser penhorado para honrar a palavra empenhada e garantir a locação?
E aqui, recorda-se um primeiro aspecto relevante, sumamente prático: no período entre a vigência da Lei de Proteção ao Bem de Família (de março de 1990) e a alteração, para permitir a penhora do bem pertencente a fiador (em outubro de 1991), simplesmente ficaram paralisadas as locações, à míngua de pessoas que dispusessem de mais de um imóvel (fácil provar: quantos, à sua volta, têm mais de um imóvel?).
A razão é simples: se para garantir o adimplemento, o fiador só possua sua residência impenhorável, como se converteria em pagamento, a palavra que empenhara?
De outro lado, deve-se ter em mente que a fiança é garantia pessoal, a não repercutir em gravame do imóvel, portanto. Logo, a penhora do imóvel somente ocorrerá depois de procurados outros ativos, valendo lembrar que o Código de Processo Civil é perfeitamente coerente com as alternativas práticas, ao disciplinar a preferência de penhora sobre dinheiro: só se chega à penhora de imóvel, quando procurados e não encontrados ativos mais líquidos até porque a ação judicial que culmina na alienação do bem imóvel do devedor é cansativamente morosa, ninguém opta por esse caminho, exceto em última circunstância.
Logo, embora a alienação do imóvel do fiador seja sempre a última alternativa perseguida, caso se torne impenhorável o único imóvel do fiador, poucos poderão afiançar e os locatários precisarão optar pelas outras modalidades de garantia, todas elas onerosas. Será que os locatários desejam isso?
Sabendo-se quão difícil é elaborar leis, parece bastante claro que boa legislação é somente aquela que realmente atenda a demanda da sociedade e regule coerentemente a ordem, a paz e o desenvolvimento, e não apenas as questões econômicas. Interessa à sociedade, a alteração proposta pelo PL 3452? Acredito que não, pois na verdade representa um retrocesso legal, que tende a atrapalhar as pessoas.
Jaques Bushatsky é advogado e diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP
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